Die angespannte Wohnungssituation und steigende Kosten setzen viele Mieter unter Druck – künftig sollen sie einem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zufolge deshalb in bestimmten Bereichen besser geschützt werden. Ein Überblick:
Möbliertes Wohnen
Eine Wohnung zu finden, ist vor allem in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmark“ schwierig, wie beispielsweise in Hamburg, München oder Berlin und zahlreichen weiteren Kommunen, für die dies in den jeweiligen Bundesländern festgelegt ist. In diesen Gebieten gilt bereits die Mietpreisbremse, die die Kosten bei Neu- oder Wiedervermietungen deckelt und die bis Ende 2029 gilt.
Doch auf den angespannten Wohnungsmärkten wurden in den vergangenen Jahren dem Bundesjustizministerium von Ministerin Stefanie Hubig (SPD) zufolge immer mehr Wohnungen nur noch möbliert zur Vermietung angeboten. Das Problem: Die Mietpreisbremse kann umgangen werden, denn der Zuschlag für die Möbel wird üblicherweise nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen, was es für Mieter schwer nachvollziehbar macht, ob die Miete insgesamt angemessen ist.
Künftig soll es deshalb klarere Vorgaben und mehr Transparenz geben. Vermieter sollen gesondert ausweisen müssen, wie viel Zuschlag sie für die Möbel verlangen. Grundsätzlich soll als Möblierungszuschlag für voll ausgestattete Wohnungen dabei eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete für die leere Wohnung angesetzt werden können.
Die Pauschale soll die Neuregelung möglichst einfach und praxistauglich machen, ohne dass Vermieter im Einzelnen den Wert der Möbel darlegen müssen – eine Höchstgrenze ist sie aber nicht. Vermieter dürfen laut Gesetzentwurf auch einen höheren Zuschlag verlangen, wenn der sogenannte Zeitwert der Möbel dies rechtfertigt.
Wird kein Möblierungszuschlag ausgewiesen, soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten. Dann müssten Mieter nur das zahlen, was für die Wohnung ohne Möblierung verlangt werden darf – wohlgemerkt nach den Vorgaben der Mietpreisbremse. Vermieter können die Ausweisung aber nachholen, dann gilt die Wohnung noch zwei Jahre als unmöbliert. Danach muss der Möblierungszuschlag gezahlt werden.
Grundsätzlich sollen die Änderungen für möblierte Wohnungen dem Justizministerium zufolge nur für Mietverträge gelten, die abgeschlossen werden, nachdem das Gesetz in Kraft tritt. Befassen muss sich damit noch der Bundestag.
Kurzeitverträge
Mietverträge für einen nur vorübergehenden Gebrauch der Wohnung unterliegen nicht der Mietpreisbremse und können etwa aus beruflichen Gründen oder für Praktika sinnvoll sein – doch teils müssen Mieter auch mangels Alternativen auf solche Kurzzeitverträge zurückgreifen, obwohl sie eigentlich eine dauerhafte Unterkunft wollen. Zugleich gibt es nach Ministeriumsangaben einige Vermieter, „die versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen, indem sie einen Kurzzeitmietvertrag abschließen, obwohl kein hinreichender Grund für die zeitliche Begrenzung vorliegt“.
Künftig soll deswegen eine Kurzzeitvermietung für maximal sechs Monate zulässig sein. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Verlängerung möglich, etwa wenn sich das Praktikum verlängert. Wesentlich länger darf die kurzzeitige Vermietung aber nicht dauern: Maximal acht Monate sind es dann – andernfalls gilt die Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht mehr.
Außerdem sollen Kurzzeitmietverträge mit der Neuregelung nur noch dann zulässig sein, wenn auf Seiten des Mieters ein besonderer Bedarf besteht, die Wohnung nur vorübergehend zu nutzen. Nicht zu verwechseln sind Kurzzeitverträge mit Zeitmietverträgen. Bei letzteren gilt die Mietpreisbremse – und die Befristung erfordert einen Grund des Vermieters, wie beispielsweise Eigenbedarf. Zeitmietverträge sind nicht Teil des neues Gesetzesentwurfs.
Indexmieten
Sogenannte Indexmietverträge, die sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientieren und bei denen einmal pro Jahr die Miete entsprechend der Inflationsrate erhöht werden kann, spielen bundesweit nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft nur eine kleine Rolle – in Neubauten im Großstädten allerdings sind sie aber durchaus verbreitet: Hier ist dem Forschungsinstitut zufolge inzwischen bei ab 2014 gebauten Wohngebäuden mit fast 19 Prozent rund jeder fünfte Vertrag ein Indexmietvertrag.
Justizministerin Hubig sieht hierin eine mögliche „Kostenfalle“. Denn nach dem russischen Angriff auf die Ukraine schossen die Verbraucherpreise in die Höhe, und aktuell zieht die Inflation infolge des Angriffs der USA und Israels auf den Iran wieder an. Künftig sollen daher in angespannten Wohnungsmärkten Preissteigerungen ab 3,0 Prozent jährlich nur noch zur Hälfte mietsteigernd berücksichtigt werden dürfen.
Dies soll Mieter in Zeiten starker Preissprünge vor finanzieller Überforderung schützen – auch diejenigen, die bereits Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten haben. Denn die Änderungen sollen dem Gesetzesentwurf zufolge auch für bereits bestehende Verträge gelten.
Schonfristzahlungen
Eine weitere geplante Änderung soll verhindern, dass Mieter ihre Wohnung verlieren und womöglich gar in die Obdachlosigkeit rutschen. Denn wenn ein Mieter mit der Zahlung im Verzug ist, kann ihm ab einer bestimmten Höhe gekündigt werden.
Eine sogenannte Schonfristzahlung zur Begleichung der ausstehenden Mietschuld verhindert dabei bislang, dass eine fristlose, außerordentliche Kündigung wirksam wird. Künftig soll dies auch für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist gelten: Eine Schonfristzahlung macht eine solche Kündigung, die auch den Mietvertrag beendet, dann unwirksam – allerdings nur „einmalig“, wie es im Gesetzesentwurf heißt. (afp/red)