Warum Mieten immer unbezahlbarer werden

In Kürze:

Der deutsche Wohnungsmarkt gilt seit Jahren als angespannt. Doch hinter steigenden Mieten, ausbleibendem Neubau und wachsender sozialer Ungleichheit verbirgt sich mehr als ein bloßes Missverhältnis von Angebot und Nachfrage. Es ist ein Strukturwandel, der das Wohnen selbst verändert hat. Wohnungen sind zunehmend zu Finanzprodukten geworden, gehandelt von internationalen Investoren mit klaren Renditezielen.

Die sogenannte „Generation Miete“ sei in vielen Ländern in Europa in den Fokus institutioneller Investoren gerückt, heißt es in der Studie weiter.

Ein Berliner Wohnkomplex als Lehrstück der Renditeökonomie

An einem Beispiel macht Voss das Problem fest: Der Wohnkomplex am Berliner Mehringplatz wurde 1970 errichtet und umfasst 327 Wohnungen. In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Rohrbrüchen, durch die Wasser in Wohnungen und Kellerräume eindrang. Über Jahre hinweg wurden die Schäden nicht nachhaltig behoben. In den Kellern sammelte sich Wasser, es kam zu hygienischen Problemen. Schließlich schritt das Gesundheitsamt ein und sperrte Teile der Anlage, nachdem tote Ratten gefunden wurden.

Zu diesem Zeitpunkt gehörte der Komplex einem in Malta ansässigen Vermögensverwalter. Das Unternehmen hatte die Wohnungen als Teil eines renditeorientierten Portfolios übernommen. Investitionen in die Instandhaltung blieben aus.

Wohnimmobilien als Spekulationsobjekte

Ihr Geschäftsmodell sei stark auf Rendite und Dividenden ausgerichtet, was sich in überdurchschnittlichen Mietsteigerungen und einer systematischen Nutzung der möglichen rechtlichen Spielräume zeige. Die Folge seien steigende Wohnkosten, die für viele Mieter kaum noch tragbar seien, sowie ein wachsender Konflikt zwischen renditegetriebenen Unternehmensstrategien und sozialpolitischen Zielen auf dem Wohnungsmarkt.

Nach Schätzungen der Forscher des Max-Planck-Instituts besitzen institutionelle Investoren allein in Berlin Wohnimmobilien im Wert von rund 40 Milliarden Euro. Zu diesen Investoren zählen börsennotierte Wohnungsunternehmen ebenso wie Hedgefonds und Private-Equity-Gesellschaften. „Institutionelle Investoren besitzen in Deutschland so viele Wohnungen wie in kaum einem anderen europäischen Land“, sagt Voss.

Der Forscher fasst unter diesem Begriff deutsche Wohnungsunternehmen wie Vonovia ebenso wie internationale Finanzakteure zusammen. Auch große US-Vermögensverwalter wie Blackrock, Vanguard oder State Street spielen eine Rolle, indem sie erhebliche Anteile an börsennotierten Wohnungskonzernen halten.

Warum Deutschland für solche Investoren besonders attraktiv ist, habe mehrere Gründe. Zum einen gelte der Markt als politisch stabil und rechtlich berechenbar. Zum anderen ermöglichen gesetzliche Regelungen eine direkte Übersetzung von Investitionen in steigende Mieteinnahmen. „In Deutschland kann laut Gesetz nach einer Sanierung die Miete angehoben werden“, erklärt Voss. Modernisierungen seien damit nicht nur Mittel zur Werterhaltung, sondern ein Instrument zur systematischen Ertragssteigerung.

Ein Geschäftsmodell mit Nebenwirkungen

Besonders profitabel sei dieses Modell für sogenannte Residential Real Estate Investment Trusts. Diese Wohnimmobiliengesellschaften zahlen in Deutschland keine Steuern auf Mieteinnahmen und andere Gewinne, sofern sie mindestens 90 Prozent ihres Überschusses an die Aktionäre ausschütten. Für Investoren entstehe dadurch eine hohe Nettorendite.

Der Anreiz liege darin, bestehende Bestände zu kaufen, aufzuwerten und die Kosten über Mieterhöhungen umzulegen. Neubau hingegen sei aufwendiger, risikoreicher und verspreche oft geringere Margen. „Diese Gesellschaften investieren kaum in den Neubau von Wohnungen“, sagt Voss. Wenn sie doch bauen, entstünden häufig hochpreisige Objekte, deren Mieten sich nur ein kleiner Teil der Bevölkerung leisten könne.

Die Auswirkungen zeigen sich besonders deutlich bei Neuvermietungen. In Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München liegen die Mieten bei einem Wohnungswechsel oft weit über den bisherigen Bestandsmieten. Ein Umzug wird zur Kostenfalle. Haushalte bleiben in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen, weil sie sich höhere Mieten nicht leisten können. Der Markt wird unbeweglich, der Druck auf die vorhandenen Wohnungen steigt weiter.

„Institutionelle Investoren tragen insbesondere in Deutschland stark dazu bei, dass die Mieten in Ballungsräumen steigen und sich immer weniger Haushalte eine Wohnung leisten können“, sagt Voss.

Öffentliches Geld, private Erträge

Ein weiterer, oft übersehener Mechanismus verstärke diese Dynamik: die Rolle des Staates als indirekter Zahler. Viele Investoren erwerben gezielt Wohnungen in Stadtteilen mit niedrigen Einkommen. Dort beziehen zahlreiche Haushalte Wohngeld oder Leistungen der Grundsicherung, die auch die Wohnkosten abdecken. Für Vermieter bedeutet das planbare Einnahmen. „So zahlt der Staat vielen Investoren die Miete – immer pünktlich und verlässlich“, sagt Voss. Öffentliche Mittel fließen damit indirekt in private Renditen.

Besonders anfällig für diese Entwicklung ist Deutschland aufgrund seiner niedrigen Wohneigentumsquote. Nicht einmal jeder zweite Deutsche lebt im eigenen Eigentum. Zwischen 1980 und 2011 stieg die Quote zwar von 39,3 auf 45,7 Prozent, doch seitdem ist sie wieder gesunken. Im Jahr 2022 lag sie bei rund 44 Prozent.

In Ostdeutschland beträgt sie kaum mehr als 35 Prozent. In Berlin ist die Situation noch ausgeprägter: Dort besitzen nur etwa 16 Prozent der Bewohner eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. In vielen Innenstadtbezirken liegt der Mieteranteil bei über 90 Prozent. Zum Vergleich: In New York wohnen rund 68 Prozent, in London etwa 53 Prozent zur Miete.

Wachsende Vermögen, wachsende Mietbelastung

Der Immobilienboom habe seit 2011 zu erheblichen Vermögensverschiebungen geführt. Demnach seien deutsche Immobilienbesitzer allein durch Preissteigerungen um rund 3 Billionen Euro reicher geworden. Mehr als die Hälfte dieser Wertzuwächse entfalle auf die reichsten 10 Prozent der Bevölkerung. Doch auch Haushalte der oberen Mittelschicht hätten deutlich profitiert: Ihr durchschnittliches Immobilienvermögen sei um etwa 50 Prozent gestiegen.

Auf der Verliererseite stünden hauptsächlich einkommensschwache Mieterhaushalte in den Städten. Dort seien die Mieten im vergangenen Jahrzehnt besonders stark in jenen Quartieren gestiegen, in denen Menschen mit niedrigen Einkommen lebten – ein Prozess, der häufig mit Gentrifizierung beschrieben werde.

Zugleich deuteten die Analysen darauf hin, dass weniger das Niedrigzinsumfeld als vielmehr ein anhaltender Wohnungsmangel die Preisentwicklung antreibe. Dennoch werde das günstige Zinsniveau bislang nicht ausreichend für zusätzliche Investitionen genutzt. Prognosen zum Wohnungsbedarf ließen erwarten, dass sich das soziale Konfliktpotenzial weiter verschärfe. Bis 2030 könnten bundesweit knapp 1 Million Wohnungen fehlen, davon allein rund 340.000 in den sieben größten Städten Deutschlands.