Von Brandon Smith
Dieser Artikel wurde von Brandon Smith verfasst und ursprünglich bei Birch Gold Group veröffentlicht
Die vielleicht aktuell am meisten diskutierte wirtschaftliche Frage ist die Befürchtung, dass sich die große Mehrheit der Menschen für den Rest ihres Lebens keine Immobilie mehr leisten kann, unabhängig davon, in welchem Land sie leben. Jugendliche der Generation Z und sogar der Generation Alpha planen bereits für eine Zukunft, in der der Kauf eines Eigenheims unmöglich ist. Diejenigen, die kaufen, streben nach Kosteneffizienz und kaufen allein (wobei sie Ersparnisse und Wohneigentum gegenüber der Ehe priorisieren).
Dies ist ein Thema für einen anderen Artikel, aber es stellt eine Umkehrung des traditionellen Verbraucherverhaltens dar; eine grundlegende Veränderung, die untersucht werden muss, da sie größere zugrunde liegende soziale und wirtschaftliche Probleme widerspiegelt.
Diese Herausforderungen betreffen nicht nur die USA; in der gesamten westlichen Welt, von Australien über Kanada bis hin zum Großteil Europas, sehen sich die Menschen mit der schlimmsten Immobilienpreisinflation seit Jahrzehnten konfrontiert und suchen verzweifelt nach Wegen, sich darauf einzustellen.
Doch genau wie in der Physik gibt es Bewegungsgesetze, die auch für Märkte gelten, unabhängig von Eingriffen der Regierung oder der Zentralbank. Was steigt, muss unweigerlich wieder fallen. Im vergangenen Jahr gab es eine interessante Entwicklung, insbesondere auf der Verkäuferseite des Immobilienmarktes, und sie deutet auf große Veränderungen in naher Zukunft hin.
Aufgrund der Pandemie, der Umzugswelle, der Covid-Konjunkturmaßnahmen und der gewerblichen Käufer wurden die Preise auf breiter Front in die Höhe getrieben, und die durchschnittlichen Kosten für ein Eigenheim schossen von 2019 bis 2024 um 50 % oder mehr in die Höhe.
Ein großer Teil dieser Käufe betraf Menschen, die den drakonischen Vorschriften der „blauen“ Bundesstaaten entfliehen wollten, aber es gab auch viele Spekulanten, die versuchten, den Markt zu nutzen und schnelles Geld zu verdienen, in der Erwartung, dass die Preise weiter steigen würden. Stattdessen ist die Nachfrage eingebrochen, und es gibt nur wenige Käufer, um das Angebot zu decken.
Die Google-Suchanfragen nach „Ich kann mein Haus nicht verkaufen“ erreichten im letzten Monat einen neuen Höchststand und übertrafen damit den Spitzenwert des Einbruchs von 2008. Die Immobilienverkäufe sind von 2020 bis 2026 um 32 % zurückgegangen, während das Angebot stark angestiegen ist. Immobilienmakler warnen vor einer massiven Abschwächung, da viele Verkäufer sich weigern, die Lage richtig einzuschätzen und die Preise zu senken, während sie Schwierigkeiten haben, interessierte Käufer zu finden.
Der Grund für die Pattsituation und den erstarrten Markt liegt größtenteils in der Verschuldung. Im Jahr 2008 wurde der Crash durch leicht zugängliche Hypothekendarlehen an Menschen verursacht, die nicht über das Einkommen verfügten, um die Kosten für variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) zu decken, deren Zinssätze im Laufe der Zeit stiegen. Millionen von Häusern wurden an Menschen verkauft, die nicht über das nötige Einkommen verfügten, um sie zu kaufen, und sie gerieten alle auf einmal in Zahlungsverzug, was das System und die damit verbundenen Derivate zum Einsturz brachte.
Heute sind Millionen von Hausbesitzern an extrem niedrige Hypothekenzinsen aus früheren Jahren gebunden. Ein Verkauf würde bedeuten, einen Kredit mit 3 % Zinsen aufzugeben und ihn durch einen mit fast 6,5 % zu ersetzen. Deshalb verkaufen sie nicht.
Darüber hinaus haben zu viele Eigentümer auf dem Höhepunkt des Pandemie-Booms und des Preisanstiegs gekauft. Jetzt sitzen sie fest und versuchen, Häuser im Wert von 250.000 Dollar für 600.000 Dollar und Häuser im Wert von 500.000 Dollar für über eine Million Dollar zu verkaufen. Ein Verkauf mit einem hohen Preisnachlass käme im Grunde genommen einer weiteren Verschuldung gleich.
Das Problem ist, dass NIEMAND ein Haus für 600.000 Dollar kaufen will, wenn er weiß, dass es in ein paar Jahren nur noch 250.000 Dollar wert sein wird. Am Ende bleiben die Spekulanten auf ihren Immobilien sitzen, und es gibt nur noch zwei Optionen: ihre überschüssigen Häuser auf den Mietmarkt zu bringen oder ihre Preise drastisch zu senken und den Verlust hinzunehmen.
Ich glaube, dass dies im Laufe des nächsten Jahres in beschleunigter Form eintreten wird, selbst wenn es zu einer Intervention der Regierung oder der Zentralbank kommt.
Inflationsfördernde Maßnahmen werden den Immobilienmarkt dieses Mal nicht retten.
Dies bedeutet erhebliche Verluste beim Eigenkapital in Immobilien und beim Gesamtvermögen der Bevölkerung, ganz zu schweigen von einem starken Rückgang bei Hypothekarkrediten und der Kreditliquidität. Ein eingeschränkter Zugang zu Krediten bedeutet eine Abschwächung des Konsums. Im Falle von gewerblichen Käufern und Banken könnte ein Konjunkturpaket sie schützen, nicht jedoch den Durchschnittsbürger.
Wo keine Liquidität ist, kommt es zum Crash. Derzeit scheint der Geldfluss noch in einem gesunden Tempo zu verlaufen, doch dies betrifft vor allem den Aktienmarkt, der kein Indikator für eine stabile Wirtschaft ist. Aktien sind kein Frühindikator für Krisen; sie kommen immer erst spät zur Party. Im weiteren Sinne werden Aktien weder einen zukünftigen Einbruch auf dem Immobilienmarkt signalisieren, noch werden sie die derzeit stattfindende Kaufzurückhaltung aufgreifen.
Lässt sich dieser eventuelle Einbruch bewältigen? Ja, bis zu einem gewissen Grad, aber nicht auf globaler Ebene, sondern nur auf nationaler Ebene. Und selbst dann wird dies nichts am endgültigen Ergebnis ändern, nämlich konkreten Liquiditätsverlusten und einem sprunghaften Anstieg der Verschuldung.
Für Menschen, die auf den Kauf eines Eigenheims warten, könnte dies eine gute Nachricht sein. Preissenkungen von 30 % bis 50 % sind möglich und längst überfällig. Allerdings werden Käufer wahrscheinlich abwarten, bis sie glauben, dass die Preise ihren Tiefpunkt erreicht haben. In der Zwischenzeit besteht die Gefahr eines systemischen Risikos für Aktien- und Kreditmärkte nach dem Crash. Investoren werden nach einer sicheren Alternative suchen.
Dies führt uns zu einem Trend, der sich in den letzten Jahren entwickelt hat und den wir seit dem Crash von 2008–2012 nicht mehr gesehen haben. Dieser Crash fiel mit einem historischen Anstieg der Gold- und Silberpreise zusammen, und dasselbe Muster zeichnet sich nun wieder ab. In kurzen Phasen erhöhter Unsicherheit stellt Immobilienbesitz für die Menschen möglicherweise keinen sicheren Ort mehr dar, um ihr Geld anzulegen. Wenn an den Märkten Panik herrscht und andere Sachwerte an Wert verlieren, werden Edelmetalle zur bevorzugten Anlageform.
Trotz der starken Schwankungen in den letzten Monaten liegt der Goldpreis seit 2019 immer noch um 270 % im Plus und dürfte weiter steigen, selbst wenn die Immobilienmärkte einbrechen. Der Grund ist einfach: Die Verschuldung der Verbraucher ist trotz der Interventionen der Zentralbanken und der erhöhten Zinssätze weiter gewachsen. Diese Maßnahmen sollten eigentlich die Kreditaufnahme der Verbraucher eindämmen, doch das ist nicht geschehen.
Und während die Verschuldung wächst, steigen die Edelmetallpreise unweigerlich (Inflation durch Konjunkturmaßnahmen muss nicht unbedingt vorhanden sein, ist es aber in der Regel).
Die US-Immobilienverschuldung ist seit 2019 um 38 % in die Höhe geschossen. Die US-Kreditkartenschulden der Verbraucher sind seit 2019 um 35 % gestiegen. Die US-Staatsverschuldung ist seit 2019 um 71 % gestiegen. Immobilien boten früher einen sicheren Hafen für schuldenbelastete Märkte, doch dies geht zu Ende. In diesem Umfeld gibt es nur noch sehr wenige sichere Orte. WENN die Aktienmärkte einen Einbruch erleiden (was wahrscheinlich der Fall sein wird), sind Edelmetalle eine der letzten Bastionen der Sicherheit.
Es gibt definitiv einen Korrelationstrend, der an die Krise von 2008–2012 zu erinnern scheint. Jedes Mal, wenn die US-Immobilienpreise einbrechen oder sich stark verlangsamen, steigen die Gold- und Silberpreise in der Regel an.
Wie bereits erwähnt, ist es nicht nur die USA, die vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes steht. Berichten zufolge ist die Lage in Kanada, Australien, Großbritannien und den meisten Teilen Europas sogar noch schlimmer. In Kanada beispielsweise sind Linke aus den USA auf der Suche nach einem alternativen Wohnsitz, um „dem Trump-Regime zu entfliehen“, nur um dann verzweifelt zurückzukriechen, nachdem sie mit beispiellosen Wohnkosten konfrontiert wurden.
Im Vereinigten Königreich gibt es für Menschen mit mittlerem Einkommen kaum Wohnraum, selbst wenn sie mieten wollen. In Australien liegt der Medianpreis für Eigenheime bei rund 700.000 Dollar (in den USA liegt der Medianpreis bei 415.000 Dollar). Es gibt wirklich kein Entkommen vor diesem Trend, es sei denn, man möchte in einem Dritte-Welt-Land leben. Und ironischerweise sind diese Menschen derzeit nicht besonders erfreut darüber, dass Westler in ihre Nachbarschaften ziehen.
Zu den inflationären Bedingungen für Immobilienkäufer kommt noch die massive Zuwanderung illegaler Migranten in den Westen in den letzten zehn Jahren hinzu, die den Mietmarkt aufgezehrt und die Preise weiter in die Höhe getrieben hat. Abschiebungen könnten helfen, den Druck etwas zu mindern, aber dies wird auch als Katalysator wirken und den Wertverfall von Immobilien beschleunigen. Für Hausbesitzer ist mit einem erheblichen Verlust an Eigenkapital zu rechnen.
Letztendlich ist dieser Schmerz notwendig; irgendetwas muss nachgeben. Es muss eine Schuldenbereinigung stattfinden, und die Wirtschaft muss ihre Medizin schlucken (ein deflationäres Ereignis). Derzeit hat sich der Kaufmarkt nach Jahren des Rückgangs stabilisiert, aber wir haben noch einen langen Weg vor uns, bis Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind.
Es ist zweifelhaft, dass die Zentralbanken, die vollständig auf keynesianischem Interventionismus basieren, dies ohne Eingreifen zulassen werden. Sie werden schließlich mit weiteren Konjunkturmaßnahmen eingreifen, was wiederum immer weiter steigende Gold- und Silberpreise bedeutet. Vorerst ist es für Menschen, die eine Immobilie kaufen (oder ihre Ersparnisse schützen) wollen, klug, so lange zu mieten, bis dieser Prozess abgeschlossen ist, und in der Zwischenzeit vielleicht als Absicherung in Edelmetalle zu investieren.
Hausbesitzer sollten ebenfalls darüber nachdenken, einen Teil ihrer Ersparnisse in Edelmetalle zu investieren, um Verluste auszugleichen, die durch ein Einbrechen der Immobilienwerte entstehen. Der Status quo ist reif für ein Erdbeben.